Formation sur les avants contrats
La pratique sur le terme dans la promesse de vente
- Dans le cadre des formations initiées par le conseil régional des notaires de Marrakech et régions, et dans le but de joindre la théorie à la pratique.
- Avant de passer au coté pratique je vous rappel que dans notre première formation sur le terme on a bien constater la différence entre le terme conventionnel (fixé par les parties dans un contrat), le terme légal (fixé par la loi) et le terme judiciaire (fixé par le juge).
- Le terme qui nous intéresse est le terme conventionnel qui a pour effet soit l’exécution de l’obligation soit son extinction. On parle alors de terme extinctif ou suspensif selon le cas.
- L’article 134 du D.O.C. renvoi au effets des conditions résolutoire et suspensive sur lesquelles sont calqués les effets des termes extinctifs et suspensif.
La pratique sur le terme dans la promesse de vente (2)
- Le terme extinctif et suspensif dans la promesse se présente à première vue comme une clause simple qui n’aurait pas des conséquences nocives sur la réalisation de l’acte définitif.
- La pratique notariale a montré que la promesse est un contrat très compliqué et qui engendre plus de procès que n’importe quel contrat dressé par les notaires au Maroc.
- Le terme de la promesse seul ou associé avec une condition dans le contrat de la promesse et parmi les clauses les plus délicates dans les avants contrats.
La pratique sur le terme dans la promesse de vente (3)
- Quels seront les effets d’une promesse avec un terme suspensif à l’expiration du délai convenu ? est ce que la promesse est nulle par la seule expiration du terme ? ou les parties doivent ester en justice pour l’annulation de la promesse ?
- Qu’en est il en cas de stipulation dans le contrat des dispositions des articles 260, 255, 135 et 117 du D.O.C. ? Est ce que dans ce cas le juge doit constater la résolution du contrat ou bien le contrat est résolu de plein droit ?
- Pour pratiquer la réponse à ces questions on va répondre aux deux cas pratiques envoyés par le conseil régional des notaires de Marrakech.
La pratique sur le terme dans la promesse de vente (4)
CAS PRATIQUE N°1:
- M. Mohamed OLHAJ (promettant) et M. Brahim MASBAHI (bénéficiaire) ont signés par-devant notaire une promesse de vente d’une villa sise à Tanger au prix global est forfaitaire de 3 400 000,00 Dhs à charge de conclure le contrat définitif au plus tard le 19/10/2019 avec versement entre les mains du notaire de la somme de 340.000,00 Dhs à titre d’arrhes.
- Le 19/10/2019, le promettant se présente chez le notaire pour la signature de l’acte définitif de vente, mais le bénéficiaire n’était pas présent et n’a pas encore versé le reliquat du prix dans les caisses du notaire.
- Le promettant furieux de l’attitude du bénéficiaire entame une action en justice en demandant de prononcer la résolution de la promesse et s’approprier des arrhes et demander des dommages et intérêts.
La pratique sur le terme dans la promesse de vente (5)
CAS PRATIQUE N°1 (Suite):
- Le 01/11/2019 le bénéficiaire a fait un virement du complément du prix dans la caisse du notaire et assigne le promettant par lettre recommandée avec accusé de réception pour la signature de la vente définitive au plus tard le 15/11/2019.
La pratique sur le terme dans la promesse de vente (6)
CAS PRATIQUE N°2:
- M. Abdeljalil BIHI (promettant) et M. Ismail MENNASSI (bénéficiaire) ont signé une promesse synallagmatique de vente d’un appartement sise à Marrakech Mhamid au prix global et forfaitaire de 300.000,00Dhs le 19/10/2018 sous une condition suspensive de l’obtention d’un crédit bancaire pour M. Ismail et l’obtention de la mainlevée d’hypothèque grevant l’appartement par M. Abdeljalil, et ce dans un délai maximum de 3 mois à compter du 19/10/2018.
- Deux jours avant l’expiration du terme convenu, M. Abdeljalil se présente chez le notaire rédacteur et lui dépose contre accusé de réception le certificat de propriété libre de toute charge avec une lettre dans laquelle il explique la réalisation de sa condition suspensive, et qu’à défaut de la signature de la vente définitive au plus tard le 21 Janvier 2019, il sera délié de tout engagement et que la promesse n’aura plus d’effet à son encontre à compter du 21 Janvier 2019.
La pratique sur le terme dans la promesse de vente (7)
CAS PRATIQUE N°2 (Site):
- Le 18/01/2019, le bénéficiaire a pu obtenir l’accord de son prêt bancaire et dépose l’acte sous seing privé du crédit et l’accord définitif du crédit et exige un engagement du notaire pour le déblocage du fond de la vente.
La pratique sur le terme dans la promesse de vente (8)
CAS PRATIQUE N°2 (Site):
- Quelle sera l’attitude du notaire face à cette situation, peut-il donner son engagement à la banque le Lundi 21/01/2019 (dernier jour du délai) ?
- Est-ce qu’on peut déduire que les conditions sont réalisées dans les délais sachant que le chèque ou le montant du prix n’est pas encore débloqué chez le notaire ?
- En cas d’action en justice pour résolution de la promesse de vente, promettant aura t- il gain de cause ?
- En cas de vente du bien objet de la promesse à un tiers après l’expiration du délai, est ce que le bénéficiaire peut prétendre à une indemnité ?
- Est-ce que dans ce cas la promesse est soumise à un terme ou à une condition ?
Previous
Next