Formation sur les baux commerciaux
Le statut juridique des baux commerciaux
Introduction
Le statut du bail commercial est créé par le législateur depuis 1955 dans le cadre de la protection du commerçant(preneur ),
Mais ,suite aux controverses et problèmes juridiques posés par le Dahir du 25-5-1955, la nouvelle loi 49-16 est venue en 2016 pour pallier a plusieurs lacunes que la jurisprudence a essayé de régler depuis la publication du dahir du 24 mai 1955.
La nouvelle Loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016, est entrée en vigueur le 11 février 2017.
La nouvelle Loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016, est entrée en vigueur le 11 février 2017.
Introduction (2)
Principales caractéristiques de la nouvelle loi :
la Loi 49-16, a pris en considération l’évolution de la jurisprudence dans ce domaine.
À travers ce nouveau texte, le législateur marocain essaie d’atteindre un équilibre entre le droit de propriété commerciale( qui est un terme proprement de droit français et qui vise le droit au renouvellement de bail ) et de propriété foncière.
À travers ce nouveau texte, le législateur marocain essaie d’atteindre un équilibre entre le droit de propriété commerciale( qui est un terme proprement de droit français et qui vise le droit au renouvellement de bail ) et de propriété foncière.
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Champ d’application
Sont régis par la nouvelle loi :
- Les baux d’immeubles ou locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce appartenant à un commerçant, artisan ou industriel et les baux d'immeubles ou de locaux accessoires au lieu où est exploité le fonds de commerce
- Les baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés avant ou après la location, des constructions pour l’exploitation d’un fonds de commerce sous réserve de l’acceptation du propriétaire (bail des locaux à construire, assez rare au Maroc).
Champ d’application (2)
Sont régis par la nouvelle loi :(article 1er de la loi )
- Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant au domaine privé de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics
- Les baux d’immeubles loués par les établissements d’enseignement privé, les coopératives à objet commercial, les cliniques privées et établissements similaires, les pharmacies, les laboratoires privés d’analyses biologiques médicales et des cabinets d’examen radiologique.
Champ d’application (3)
Sont exclus du champ d’application de la nouvelle loi :
- Les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le domaine public de l’Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics
- Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant au domaine privé de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, si ces biens sont affectés à l’utilité publique
- Les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le cadre des Habous
- Les baux résultant d’une décision judiciaire
Champ d’application (4)
Sont exclus du champ d’application de la nouvelle loi :
- Les baux relatifs aux locaux situés dans des centres commerciaux
- Les baux relatifs aux immeubles ou locaux situés dans les espaces réservés aux projets d’entreprises exerçant leurs activités dans les secteurs de l’industrie et des technologies de l’information (réalisés par l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements publics ou les entreprises détenues par l’Etat ou une personne de droit public
- Les baux emphytéotiques Les contrats de crédit-bail
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L’exigence d’un bail écrit et pas de limite pour la caution
Nouveauté :
Le bail commercial doit faire l’objet d’un contrat écrit ayant date certaine, avec obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués (les parties à un bail verbal peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat conforme à la loi).
L’enregistrement des baux commerciaux est obligatoire (au taux fixe de 200 dirhams en cas du durée déterminée ), la date certaine est donnée à l’acte conformément aux dispositions de l’article 425 du code des obligations et contrats.
La caution dans le bail commercial contrairement a la loi 67-12est fixé librement par la volonté des parties à l’acte et n’est pas limité a deux mois de loyer.
Le bail commercial doit faire l’objet d’un contrat écrit ayant date certaine, avec obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués (les parties à un bail verbal peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat conforme à la loi).
L’enregistrement des baux commerciaux est obligatoire (au taux fixe de 200 dirhams en cas du durée déterminée ), la date certaine est donnée à l’acte conformément aux dispositions de l’article 425 du code des obligations et contrats.
La caution dans le bail commercial contrairement a la loi 67-12est fixé librement par la volonté des parties à l’acte et n’est pas limité a deux mois de loyer.
La durée et le droit au bail
Le droit au renouvellement du bail commercial (le « droit au bail ») s’acquiert après deux ans d’occupation (seulement).
sauf en cas de versement d’un montant dit « pas de porte », constaté par écrit dans le bail ou dans un acte séparé (droit au bail automatique)
sauf en cas de versement d’un montant dit « pas de porte », constaté par écrit dans le bail ou dans un acte séparé (droit au bail automatique)
Le loyer et sa révision
le montant du loyer est librement fixé entre les parties.
La révision du loyer est soumise aux dispositions de la Loi n° 07-03 du 30-11-2007 (max. 10% tous les trois ans).
Les charges locatives sont incluses dans le loyer sauf stipulation contractuelle expresse à l’effet contraire( article 5 de la nouvelle loi) voir aussi article 642 du DOC pour les autres baux
La révision du loyer est soumise aux dispositions de la Loi n° 07-03 du 30-11-2007 (max. 10% tous les trois ans).
Les charges locatives sont incluses dans le loyer sauf stipulation contractuelle expresse à l’effet contraire( article 5 de la nouvelle loi) voir aussi article 642 du DOC pour les autres baux
Indemnité d’éviction
Le locataire expulsé ou évincé malgré son droit au renouvellement du bail a le droit d’être indemnisé à hauteur de la valeur du fonds de commerce( article 7)
Nouveauté :
Cette indemnité est déterminée sur la base:
- Des déclarations fiscales des 4 dernières années
- De ce qui a été dépensé pour les améliorations et modifications
- Des éléments perdus du fonds de commerce
- Des frais de déménagement
Indemnité d’éviction (2)
L’indemnité d’éviction n’est pas due dans les cas suivants:
- Défaut de Paiement de 3 mensualités locatives dans un délai de 15 jours à compter de la mise en demeure du bailleur
- Si le locataire opère sans consentement du bailleur un changement dans le local nuisant à l’immeuble et sa sécurité ou augmentant ses charges (sauf engagement de remettre les lieux en état dans les 3 mois)
- Changement d’activité commerciale sans l’acceptation du bailleur (sauf engagement de reprendre l’activité antérieure dans les 3 mois)
Indemnité d’éviction (3)
L’indemnité d’éviction n’est pas due dans les cas suivants:
- Si le local menace de tomber en ruine (sauf si le locataire démontre que le défaut d’entretien légal ou contractuel est de la responsabilité du bailleur malgré sa mise en demeure)
- Si le local péri du fait du locataire, de la force majeure ou du cas fortuit
- Sous-location en violation d’une stipulation contractuelle
- Perte de la clientèle et de l’achalandage suite à la fermeture du local pendant au moins 2 ans
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Homologation du congé
Le locataire bénéficie malgré toute clause contraire du droit au renouvellement et son bail ne peut prendre fin que conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.
Le bailleur souhaitant mettre un terme au contrat de bail doit mettre en demeure le locataire en précisant la raison qu’il invoque et accorder un délai pour l’éviction à compter de la réception de la mise en demeure.
Délai de 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou si le local menace de tomber en ruine.
Délai de 3 mois dans les autres cas
Le bailleur souhaitant mettre un terme au contrat de bail doit mettre en demeure le locataire en précisant la raison qu’il invoque et accorder un délai pour l’éviction à compter de la réception de la mise en demeure.
Délai de 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou si le local menace de tomber en ruine.
Délai de 3 mois dans les autres cas
Homologation du congé (2)
Nouveautés:
A compter de l’expiration du délai, le bailleur a le droit de saisir la justice pour l’homologation de la mise en demeure à l’intérieur d’un délai de 6 mois de la fin du délai accordé au locataire.
Le président du tribunal vérifie l’exactitude du motif justifiant le congé et se prononce conformément à la demande ou la rejette (sans possibilité d’accorder des délais additionnels comme c’était le cas sous l’ancienne législation )
A compter de l’expiration du délai, le bailleur a le droit de saisir la justice pour l’homologation de la mise en demeure à l’intérieur d’un délai de 6 mois de la fin du délai accordé au locataire.
Le président du tribunal vérifie l’exactitude du motif justifiant le congé et se prononce conformément à la demande ou la rejette (sans possibilité d’accorder des délais additionnels comme c’était le cas sous l’ancienne législation )
Homologation du congé (3)
- En cours de procédure, le locataire à la possibilité de formuler une demande en indemnisation.
- Dans ce cas, la décision d’éviction n’est exécutoire que sous réserve du dépôt du montant de l’indemnité dans un délai maximum de 3 mois, faute de quoi il sera considéré comme ayant renoncé à l’exécution
- Le locataire peut aussi introduire une action en indemnisation dans les 6 mois suivant la notification de la décision définitive d’éviction
- Locaux constamment fermés : la nouvelle loi prévoit la possibilité pour le bailleur d’intenter l’action à l’expiration du délai prévu dans le congé
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Locaux abandonnés
Nouveautés :
- Si un locataire abandonne un local et d’exploiter pendant 6 mois, le bailleur peut demander au président du tribunal d’ordonner, après enquête, l’ouverture du local et la récupération des lieux
- Si le locataire reste absent 6 mois après l’exécution de l’ordonnance, celle-ci devient définitive et le bail est résilié
- Si le locataire réapparait pendant l’exécution de l’ordonnance, il est sursis à exécution et le président du tribunal peut accorder au locataire un délai de 15 jours pour régulariser sa situation sous peine de continuer l’exécution
Droit au retour
Nouveautés :
- Démolition et reconstruction : le bailleur doit être propriétaire des locaux depuis au moins 1 an et doit verser au locataire une indemnisation provisoire égale à 3 ans de loyers tout en préservant son droit au retour
- Le locataire peut réclamer en sus les frais d’attente et le tribunal mettra à la charge du bailleur au moins la moitié des frais prouvés par le locataire
- Le locataire aura droit à une réparation intégrale du préjudice si son droit au retour n’est pas préservé ou s’il ne réceptionne pas un local dans les 3 ans de son expulsion
Droit au retour (2)
Nouveautés :
- Constructions menaçant ruine: dans ce cas le locataire n’a pas droit au retour ou à indemnisation sauf si l’immeuble est restauré ou reconstruit dans les 3 ans de l’éviction
- Le président du tribunal en sa qualité de juge des référés est compétent pour connaitre des demandes d’éviction et pour déterminer l’indemnité provisoire.
- Si les locaux ne sont pas remis à disposition dans le délai imparti, le locataire a droit à une indemnisation complète.
Droit au retour (3)
Nouveautés :
- Expansion ou surélévation nécessitant l’éviction du locataire pendant une période maximum d’un an avec possibilité d’extension d’un an: dans ce cas le locataire a droit à la réparation du préjudice subi sans dépasser le montant des profits réalisés conformément à la déclaration fiscale de l’année écoulée
- Les conditions d’exercice du droit de priorité en cas de reconstruction sont édictées par la loi, notamment en cas de multitude de locataires (le plus ancien ayant manifesté son souhait de retourner), l’existence de locaux de superficies similaires ou appropriés pour l’exercice d’activités similaires.
Droit au retour (4)
Rappel :
Dans tous les cas de retour du locataire, celui-ci continuera à payer l’ancien loyer en attendant la fixation conventionnelle ou judiciaire du nouveau loyer
Dans tous les cas de retour du locataire, celui-ci continuera à payer l’ancien loyer en attendant la fixation conventionnelle ou judiciaire du nouveau loyer
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Droit de reprise
Nouveauté :
Possibilité d’éviction du local annexe affecté à l’habitation du bailleur lui- même ou de son conjoint, ses ascendants ou descendants directes de premier degré, les bénéficiaires du leg obligatoire( article 369 code de la famille) ou le Makfoul( loi 15-01)
à condition de verser au locataire une indemnité correspondant à 3 ans de loyers et d’y habiter au terme de 6 mois pendant une durée minimum de 3 ans
A défaut, le locataire pourra réclamer la réparation du préjudice subi, égal à 18 mois de loyers supplémentaires
à condition de verser au locataire une indemnité correspondant à 3 ans de loyers et d’y habiter au terme de 6 mois pendant une durée minimum de 3 ans
A défaut, le locataire pourra réclamer la réparation du préjudice subi, égal à 18 mois de loyers supplémentaires
Sous-location et cession
Nouveautés :
- La sous-location (totale ou partielle) des locaux loués est autorisée sauf stipulation expresse du bail à l’effet contraire
- (Si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de demander la révision du loyer nonobstant le dispositions de la Loi n° 03-07)
- Le locataire a le droit de céder son bail à condition de notifier le bailleur dans les conditions de fond et de forme prévues par la loi mais le bailleur a un droit de préemption pour récupérer le local au prix proposé, dans un délai de 30 jours de sa notification
Clause résolutoire
- Contrairement à l’ancien régime, la nouvelle loi introduit une clause résolutoire où le pouvoir d’appréciation du juge semble réduit
- Ainsi en présence d’une clause résolutoire, le bailleur peut mettre en demeure le locataire défaillant n’ayant pas payé 3 mensualités
- Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant 15 jours à compter de sa réception, il peut saisir le juge des référés pour constater la réalisation de la condition et ordonner la restitution du local
Gestion des différends
- Le délai de 6 mois avant la prise d’effet des dispositions de la nouvelle loi expirera bientôt
- Problématique des instances en cours
- Révision et mise en conformité des contrats en cours
- Juridiction:: du tribunal de commerce
- Médiation, arbitrage
Le régime fiscal des revenus fonciers
- Le régime fiscal des revenus fonciers a changé dans la loi de finances 2019. Dans sa dernière note circulaire, la DGI explique les modalités de calcul, de déclaration et de versement de l’impôt relatif aux loyers perçus.
- Les revenus fonciers étaient soumis à l’Impôt sur le revenu (IR) aux taux du barème progressif en vigueur, après l’application d’un abattement de 40% sur le montant brut imposable. Cette imposition se faisait sur la base de la déclaration annuelle du revenu global.
Le régime fiscal des revenus fonciers (2)
- Pour simplifier et rationaliser la gestion de l’IR relatif à ces revenus, la loi de finances 2019 a modifié leur mode d’imposition et de recouvrement. Le nouveau régime concerne les revenus acquis à compter du 1er janvier 2019.
- Les nouvelles dispositionsne concernent pas les revenus générés par les immeubles inscrits au patrimoine professionnel des personnes physiques, qui restent soumis à l’IR dans les conditions de droit commun (ils sont considérés comme des revenus professionnels).
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Détermination du revenu brut imposable
Il s’agit du montant brut total des loyers, augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires et diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Voici des exemples :
- Dépenses à inclure dans le revenu : prime d’assurance incendie, grosses réparations, travaux de construction ou d’aménagement…
- Dépenses à réduire du revenu : frais d’éclairage, de consommation d’eau et de chauffage, rémunération du concierge, achat de produits d’entretien, frais de syndic, taxes locales…
Détermination du revenu brut imposable (2)
Pour les propriétés agricoles (constructions et matériel fixe et mobile y attaché), le revenu imposable est constitué soit :
- Du montant brut du loyer ou du fermage stipulé dans le contrat.
- Du montant brut obtenu en multipliant le cours moyen de la culture pratiquée par les quantités prévues dans le contrat, dans le cas des locations rémunérées en nature.
- De la fraction du revenu agricole forfaitaire dans le cas des locations à part de fruit.
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Taux d’imposition
Depuis le début de l’année, les revenus fonciers bruts imposables sont soumis à l’IR selon les taux libératoires proportionnels suivants :
- Exonéré pour les revenus fonciers bruts imposables inférieurs à 30.000 DH.
- 10% pour les revenus fonciers bruts imposables qui sont entre 30 000.00 DH et120.000 DH.
- 15% pour les revenus fonciers bruts imposables égaux ou supérieurs à 120.000 DH.
Taxation d’office pour défaut de déclaration des revenus fonciers
- La loi de finances 2019 instaure une procédure de taxation d’office pour les contribuables qui ne produisent pas dans les délais les déclarations des revenus fonciers.
- La procédure concerne également les cas de déclarations incomplètes (renseignements manquants pour l’assiette ou le recouvrement).
- Elle concerne par ailleurs les locataires qui ont la responsabilité de procéder à la retenue à la source de l’impôt et qui ne le versent pas au Trésor